PREGUNTAS FRECUENTES

¿Qué es un condominio?

Es una construcción o terreno con construcciones acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la ley 19.537. La particularidad de este tipo de régimen es la existencia de bienes de dominio exclusivos de cada propietario y otros bienes de dominio común para todos los integrantes de dicho régimen.

¿Cuál es el marco normativo para administrar un condominio?

El marco normativo está establecido mayoritariamente en la ley 19.537 y su reglamento en el DS 46, en el Reglamento de Copropiedad y en las diferentes leyes, decretos y normas sectoriales, entre las cuales podemos mencionar: Ley General de Urbanismo y Construcciones, Código del Trabajo, Código Sanitario, Reglamento de Calderas, Reglamento de Instalaciones Interiores y Medidores de Gas, Reglamento de Piscinas, entre otras.

¿Cuál es la diferencia entre propietario y copropietario?

Los propietarios son dueños de bienes exclusivos como casas, departamentos, bodegas, oficinas, etc. Éstos a su vez son copropietarios o comuneros, es decir, dueños de un porcentaje de bienes comunes como pasillos, muros estructurales, ascensores, calderas, jardines, etc.

¿Qué son los bienes comunes?

Los que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio o edificio en cuestión, por ejemplo: terrenos, muros, ductos de agua, gas, aire, alcantarillas y luz, pasillos, hall de entrada, etc. También los destinados al servicio, recreación y esparcimiento o todos los espacios que el reglamento de copropiedad determine como tales.

¿Qué es una alícuota y quién la determina?

Es el porcentaje de contribución que posee una unidad en la comunidad como un todo. Dicho porcentaje de prorrateo lo designa el arquitecto de la obra y en general sirve para distribuir los gastos comunes para cada unidad. Las alícuotas estarán estipuladas como un anexo del reglamento de copropietarios.

¿Qué es el fondo operacional?

Es un monto que se cobra a cada copropietario de forma anticipada, para cumplir con los gastos de puesta en marcha del condominio. Habitualmente en los condominios nuevos, a los copropietarios se les exige un valor, ya sea en UF o en pesos, que puede ser pactada en cuotas.

¿Qué es el fondo común de reserva?

Toda comunidad deberá tener un fondo común de reserva cuyo objeto son las reparaciones de los bienes de dominio común, certificación periódica de las instalaciones de gas, gastos comunes urgentes o imprevistos. Se irá incrementando este fondo a través de porcentajes de recargo sobre los gastos comunes, multas, intereses y cobros por el uso de bienes comunes.

¿Quién puede ser administrador y cuáles son sus responsabilidades?

Cualquier persona natural o jurídica que cuente con la confianza de la asamblea puede realizar las actividades de administración, sin embargo recomendamos contratar los servicios de un administrador profesional que asegure el cumplimiento de la normativa exigida, optimizando recursos y valorizando el inmueble. Las principales responsabilidades del Administrador son:

- Cuidar bienes de dominio común.
- Efectuar la certificación de las instalaciones de gas y el mantenimiento y certificación de ascensores.
- Ejecutar actos de administración y conservaciones urgentes sin tener el acuerdo previo de la asamblea.
- Cobrar y recaudar gastos comunes.
- Velar por el cumplimiento del marco normativo global (copropiedad, laboral, sanitario, de seguridad, etc.).
- Representar en juicio, activa y pasivamente a los copropietarios en causas concernientes a la administración y conservación del condominio.
- Citar a reunión de asamblea.
- Pedir a tribunal competente que aplique los apremios o sanciones a copropietarios u ocupantes que infrinjan el marco legal.
- Rendir cuenta cuando se le haya fijado o cuando lo solicite el comité de administración o cuando termine su gestión.
- Mantener en el condominio una carpeta de archivos con documentos actualizados (nómina de copropietarios, teléfonos y direcciones de emergencia, contratos de trabajo, etc.).

¿Quién designa al administrador?

La ley 19.537 establece en su artículo 22 que todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada por la asamblea y que éste se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la Asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma. Sin embargo, la misma ley en su artículo 21 establece que el comité de administración "tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto de aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria." Dado que el nombramiento y remoción del administrador son asuntos de tipo ordinario, se entiende que tal atribución la puede ejercer plenamente el comité. Conviene dejar en claro que la asamblea, que está por sobre el comité, siempre tendrá la última palabra y podría dejar sin efecto los acuerdos del comité de administración que no le parezcan adecuados.

¿Qué puedo hacer para cambiar a mi actual administrador?

La ley 19.537 indica que el administrador se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la Asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.

A su vez, la misma ley indica que el comité de administración es el representante de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que son materia de sesiones extraordinarias.

Como la remoción del administrador no es materia extraordinaria, entonces el comité de administración representa a la asamblea y por lo tanto puede remover al administrador en el momento que lo estime conveniente.

Es aconsejable asesorarse por una empresa profesional para realizar este cambio, con el objetivo de no perder la documentación histórica que se ha generado durante los años de la actual administración. Elaborar un acta de entrega guiada por un profesional con experiencia es la mejor solución.

¿Cuál es el rol del comité de administración?

Es el órgano que representa a la asamblea en todas sus facultades, excepto sesiones extraordinarias. El comité podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de la ley 19.537 y del reglamento de copropiedad, autorizar el corte de luz a morosos, aprobar los presupuestos estimativos de gastos comunes, acordar el lugar de depósito del fondo de reserva, llevar a cabo los acuerdos de asamblea, firmar los libros de actas, abrir y actuar en cuenta corriente o de ahorro de la comunidad, solicitar rendiciones de cuenta al administrador, elaborar el plan de emergencias y evacuación, configurar el titulo ejecutivo para el cobro de los gastos comunes, denunciar al Juzgado de Policía Local las infracciones establecidas en el artículo 32 de la ley de copropiedad.

Las normas y acuerdos del comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Para la validez de las reuniones del comité de administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes.

El comité, estará integrado por tres personas o más, salvo que el número de propietarios fuese inferior.

¿Quiénes pueden participar en un comité de administración?

Las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges, y los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio. Asimismo debe encontrarse al día en el pago de sus gastos comunes. Se recomienda que la cantidad e integrantes sea un número impar, para dirimir en caso de votaciones empatadas.

El administrador no podrá integrar el comité.

¿Puede formar parte del comité de administración un arrendatario que tiene poder expreso del propietario de una unidad para así hacerlo?

Bajo ninguna circunstancia un arrendatario puede integrar el comité de administración. Este órgano que representa a la asamblea de copropietarios debe integrarse exclusivamente por miembros de esta, con la sola excepción de los cónyuges de los propietarios y los representantes legales de las personas jurídicas propietarias del condominio.

En caso de empate en la toma de un acuerdo en el comité de administración, ¿dirime el presidente del mismo?

La ley 19.537 Art. 21 dispone que los acuerdos se toman por la mitad más uno de los miembros asistentes y en ningún caso le otorga un valor especial al voto del presidente que es uno más de ese cuerpo.

¿Es válida una reunión del comité de administración a la cual no asiste su presidente?

La ley 19.537 Art. 21 dispone que una reunión de comité de administración será válida si asiste la mayoría de sus miembros, sin expresar que sea imprescindible la presencia de alguno de ellos en particular.

¿Puede un miembro de comité de administración nombrar un representante para que lo sustituya en una reunión de este órgano a la que él no podrá asistir?

No puede. El cargo de miembro del comité no puede reemplazarse por la sola voluntad del miembro titular. El DS 46 de 1998 (reglamento de la ley) establece en su artículo 24 que los miembros del comité de administración deben concurrir personalmente a las reuniones de éste. En este mismo artículo se señala que para la adecuada toma de decisiones por parte del comité, el reglamento de copropiedad podrá establecer un mayor número de integrantes del mismo o la designación de suplentes para el caso de ausencia o impedimento de los titulares, esto último sólo en el caso que el comité estuviere constituido por el mínimo de miembros titulares exigidos, que es de tres personas.

¿Puede la asamblea acordar para los miembros del comité de administración una compensación por el trabajo que entregan a la comunidad, como por ejemplo, que no paguen gastos comunes?

La comunidad puede buscar mecanismos ingeniosos como para promover la participación de sus comuneros. No hay nada legal que lo impida. Sin embargo, frente a esta proposición específica, debemos señalar que no es viable eximirlos del pago de gastos comunes, ya que generaría un conflicto contable al no completarse el 100% del cobro.

Lo más recomendable sería acordar para los integrantes del comité, alguna suerte de honorario, el que también implicará solucionar los problemas de las boletas correspondientes. Una medida como esta, que incorpora un elemento nuevo al sistema de administración del condominio, deberá respaldarse modificando, en asamblea extraordinaria, el reglamento de copropiedad.

¿Cuál es la diferencia entre una reunión de asamblea ordinaria y una extraordinaria?

La Ley 19.537 diferencia reuniones de asambleas ordinarias y extraordinarias según las materias que en ellas pueden ser tratadas. De esta forma, en una reunión de asamblea ordinaria, solo podrán tratarse materias que la ley no catalogue como pertenecientes a reuniones de asambleas extraordinarias.

Asambleas ordinarias. Serán celebradas a lo menos, una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses y en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias.

Asambleas extraordinarias. Tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del comité de administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el 15% de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.

Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea:

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- Modificación del reglamento de copropiedad.
- Cambio de destino de las unidades del condominio.
- Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
- Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
- Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.
- Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
- Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
- Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración.
- Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
- Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26 y establecer subadministraciones en un mismo condominio.
- Programas de autofinanciamiento de los condominios y asociaciones con terceros para estos efectos.
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¿Los copropietarios están obligados a asistir a las asamblea?

Si, están obligados. Según el articulo 20, de la Ley de Copropiedad "Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de copropiedad [...]".

Sin embargo, dado que el legislador no señala que la inasistencia debiera ser sancionada, no correspondería aplicar una multa en caso de inasistencia a menos que el reglamento de copropiedad señale dicha multa.

¿Está obligado un copropietario a cumplir un acuerdo que se tomó en una asamblea, a pesar que él haya votado en contra de tal determinación?

Si el acuerdo se adopta en conformidad a lo señalado en la ley en su artículo 20, todos están obligados a cumplirlo, aunque no hayan asistido a la sesión o hubieran votado en contra del mismo.

¿Quién obliga al administrador a rendir cuenta de su manejo administrativo y a realizar una reunión de asamblea?

En su artículo 23 la ley determina la obligación del administrador de rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el comité de administración, en su caso, y al término de su gestión. También el artículo 17 indica que las sesiones ordinarias de asamblea se celebrarán, a lo menos una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses.

Es necesario esclarecer que la primera obligación de citar a asamblea recae en el presidente del comité de administración y si éste no lo hiciere, debe proceder el administrador. Por su parte, el artículo 33 de la ley da atribuciones al Juez de Policía Local para exigir al administrador una rendición de cuentas y para citar a Asamblea, si no lo hiciera el presidente del comité de administración ni el administrador.

¿Quién es el responsable de pagar los gastos comunes, el arrendatario o el copropietario?

La ley 19.537 indica al copropietario como el responsable del pago de los gastos comunes correspondientes a sus derechos sobre el total de los bienes comunes, es decir, sobre su copropiedad.

El haber arrendado el inmueble y acordar que el pago de los gastos comunes lo pague el arrendatario es una práctica sumamente válida y común, pero no exime de responsabilidad al copropietario ante eventuales incumplimientos del arrendatario. Por lo tanto, si un arrendatario deja el inmueble con una deuda de gastos comunes, será el copropietario el responsable de pagarla.

¿Puede un copropietario del primer piso de un edificio de altura, negarse a pagar los gastos de mantenimiento y consumo eléctrico del ascensor aduciendo que él ni sus visitas ocupan ese equipo?

El artículo 5º de la ley es muy claro al respecto: "El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes".

¿Es legal que la comunidad tome el seguro contra riesgo de incendio en forma colectiva y se cobre las cuotas por medio de los gastos comunes?

La ley en su artículo 36 decreta que la primera responsabilidad de tomar este seguro es del copropietario y si este no lo hiciere lo tomará el administrador con cargo a aquel en los gastos comunes. Nada impide o restringe la posibilidad que los copropietarios se pongan de acuerdo en contratar un seguro colectivo con todas las ventajas que ello involucra: mayor cobertura, menores costos por unidad, posibilidad de pagarlo en cuotas por medio de los gastos comunes, correcta valorización de los costos de reposición del edificio y mejor control de la vigencia de las pólizas por parte de la administración.

¿Quién fiscaliza que los condominios cumplan con la obligación de tener un Plan de Emergencia ante Siniestros (PES)?

No existe un organismo que cumpla esta función. Si se produjera un siniestro o emergencia, quedará en evidencia tal anomalía y en ese caso podrán tomar carta en el asunto los afectados, la municipalidad respectiva, el Estado, etc., demandando ante la justicia a la comunidad y especialmente al comité de administración que tiene la obligación legal de cumplir con esta norma. Sin embargo, cualquier copropietario podría denunciar este incumplimiento en el juzgado de policía local. Pero lo más importante está en responder en conciencia a una norma que sólo busca proteger a las personas y bienes del condominio. La mejor inversión para la tranquilidad e integridad física de las personas está en la seguridad.

Por otra parte, no basta con tener un plan guardado en un escritorio, es necesario que el PES sea conocido, enseñado, publicado y practicado por los usuarios del condominio, de lo contrario, es letra muerta.

¿Se puede arrendar los estacionamientos de visita a usuarios del condominio, si lo aprueba la asamblea?

Los estacionamientos de visitas son declarados bienes de dominio común en el artículo 8º de la ley 19.537 y en los artículos 11 y 12 del reglamento de la ley se establece terminantemente la prohibición de dar en uso y goce exclusivo, de arrendar o enajenar dichos bienes, es decir, siempre estarán destinados para el fin que fueron proyectados.